Le 12 janvier 2017, la Cour de Cassation (Ref. Cassation Civile 3ème 12 janvier 2017 n°16-10.324) a rendu un arrêt intéressant en matière de solidarité entre co-titulaires d’un bail.
Un office public d’habitation avait inséré dans un bail une clause (classique) de solidarité, aux termes de laquelle « les époux, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l’exécution du présent contrat ».
Toutefois, il était précisé que « pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d'un congé de l'un d'entre eux, pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de la réception de la lettre de congé ».
A la suite d’une séparation, un conjoint avait délivré congé avec effet en mars 2011, mais il lui fut réclamé en juillet 2013, le paiement d’un arriéré de loyer postérieur à son départ.
De même, il était réclamé les indemnités d’occupation pour la période consécutive à la résiliation du bail.
L’intéressé contestait l’application de cette clause.
Il invoquait en effet le caractère abusif de la clause au motif qu’elle avait « pour objet ou pour effet de créer au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties » selon la définition jurisprudentielle intégrée dans le Code de la Consommation.
La Cour d’appel l’avait effectivement jugée abusive car elle accordait au bailleur un droit de réclamation « sans limitation de temps ».
Censurant les juges d’appel, la Cour de Cassation l’a tout au contraire validée au motif qu’elle ne créait pas de déséquilibre car n’étant « pas illimitée dans le temps ».
Cette solution est contrastée, voire étonnante, sauf à considérer que l’expression « durée minimum de trois années » correspond nécessairement à une durée "limitée" à trois ans.
Si la clause en question a ainsi été jugée valide, il reste, en revanche, que la Cour de Cassation précise un autre point important : conformément au principe selon lequel la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée, la clause de solidarité ne peut concerner que les loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail, et non les indemnités d’occupation.
Il appartient dès lors aux bailleurs d’être très vigilants dans la rédaction de la clause de solidarité, et aux locataires de prendre la mesure de ce type de clause.
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